Comparatif des Dispositifs de Défiscalisation en France
PER, LMNP, Denormandy, Girardin, Malraux, déficit foncier, FCPI/FIP, SCPI, assurance vie, dons — plus de 10 dispositifs, chacun avec son mécanisme, ses plafonds et son profil idéal. Ce comparatif met tout à plat pour vous aider à choisir les bons leviers et à les combiner intelligemment.
Les 3 Mécanismes Fiscaux à Comprendre
Avant de comparer les dispositifs, il faut comprendre comment chacun réduit votre impôt.
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Déduction
Réduit votre revenu imposable. L’économie dépend de votre TMI : plus votre tranche est haute, plus la déduction est efficace.
Dispositifs : PER, déficit foncier
Exemple : 10 000€ déduits × TMI 30% = 3 000€ d’économie
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Réduction
Se soustrait directement de votre impôt. L’économie est fixe quel que soit votre TMI — mais le surplus est perdu (sauf report).
Dispositifs : Denormandy, Malraux, Girardin, FCPI/FIP, dons
Exemple : investissement 10 000€ × taux 18% = 1 800€ de réduction
Le Grand Tableau Comparatif
Tous les dispositifs de défiscalisation côte à côte.
| Dispositif | Mécanisme | Avantage fiscal | Niches fiscales | Ticket d’entrée | Durée min. | Risque | Profil idéal |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| PER | Déduction | Jusqu’à 45% (= TMI) | Hors plafond | Libre (dès 50€) | Jusqu’à la retraite | Faible (fonds euros) à modéré (UC) | TMI ≥ 30%, tout profil |
| LMNP | Amortissement | 0€ d’impôt sur loyers | Hors plafond | 50 000€+ | Aucune (libre) | Risque immobilier | Tout TMI, accès crédit |
| Denormandy | Réduction | 12 / 18 / 21% | 10 000€ | 100 000€+ | 6, 9 ou 12 ans | Risque immobilier | TMI ≥ 30%, plafond dispo |
| Déficit foncier | Déduction | 10 700€/an (21 400€ énergie) | Hors plafond | Variable (travaux) | 3 ans | Risque immobilier | Propriétaire bailleur nu |
| Malraux | Réduction | 22% ou 30% (max 120 000€) | Hors plafond | 200 000€+ | 9 ans | Travaux lourds, dépassement budget | TMI ≥ 41%, niches saturées |
| Girardin | Réduction | 110-120% one-shot | 18 000€ | 2 500€+ | 5 ans (suivi) | Requalification fiscale | TMI ≥ 30%, tolère le risque |
| FCPI/FIP | Réduction | 18-30% | 10 000€ (18 000€ DOM) | 1 000€+ | 5-10 ans | Perte en capital PME | TMI ≥ 30%, diversification |
| SCPI fiscales | Selon dispositif | Selon dispositif | Selon dispositif | 5 000€+ | 12-16 ans | Liquidité, frais élevés | Budget modeste, pas de gestion |
| Assurance vie | Optimisation sortie | Abattement 4 600/9 200€ après 8 ans | Non concerné | Libre | 8 ans (optimal) | Faible (fonds euros) à modéré | Tout profil, transmission |
| Dons | Réduction | 66% ou 75% | 10 000€ | Libre | Immédiat | Aucun | Tout profil |
Dans le Plafond vs Hors Plafond des Niches Fiscales
La distinction la plus importante pour construire votre stratégie.
Hors Plafond — Sans Limite
Ces dispositifs ne sont pas soumis au plafonnement des niches fiscales de 10 000€/an. Ils sont cumulables entre eux sans restriction.
- PER — déduction (pas une niche)
- LMNP / LMP — amortissement BIC
- Déficit foncier — mécanisme naturel
- Malraux — réduction hors plafond
- Monuments Historiques — déduction hors plafond
→ Ces 5 leviers forment le cœur d’une stratégie de défiscalisation sans contrainte de plafond.
Dans le Plafond — Max 10 000€ (ou 18 000€)
La somme de ces réductions et crédits ne peut pas dépasser 10 000€/an. L’excédent est perdu (pas de report).
- Denormandy — réduction dans le plafond
- FCPI / FIP — réduction dans le plafond
- Emploi à domicile — crédit dans le plafond
- Garde d’enfant — crédit dans le plafond
- Dons — réduction dans le plafond
- Girardin — plafond spécifique 18 000€
→ Vérifiez votre consommation avant d’investir. Emploi à domicile + garde enfant saturent souvent le plafond.
Quel Dispositif pour Quel TMI ?
Votre tranche marginale détermine l’efficacité relative de chaque levier.
| TMI | Dispositifs prioritaires | Dispositifs secondaires | Peu pertinents |
|---|---|---|---|
| 0-11% | Crédits d’impôt (emploi domicile, garde enfant), dons à 75% | Assurance vie (transmission) | PER (déduction trop faible), Girardin, Malraux |
| 30% | PER + LMNP (combinaison de référence) | Crédits d’impôt, dons, Denormandy, FCPI/FIP | Malraux (ticket trop élevé pour l’économie) |
| 41% | PER maximisé + LMNP + Girardin | Malraux, déficit foncier, SCPI fiscales, FCPI | — |
| 45% | PER au plafond + LMNP + Girardin + Malraux | Déficit foncier, holding, Dutreil, SCPI Malraux | — |
💡 Règle générale
Les déductions (PER, déficit foncier) sont d’autant plus efficaces que votre TMI est élevée — elles multiplient l’économie par le taux marginal. Les réductions (Denormandy, Girardin, FCPI) ont un rendement fixe quel que soit le TMI — mais sont plafonnées. Les crédits d’impôt (emploi domicile, garde enfant) sont les seuls à fonctionner même à TMI 0% — ils sont remboursables.
Les Combinaisons Gagnantes
Les associations de dispositifs les plus efficaces, testées par l’usage.
🥇 PER + LMNP — La Base Universelle
Pour qui : tout contribuable TMI ≥ 30% avec capacité d’emprunt.
Le PER abaisse le revenu imposable (déduction, hors plafond). Le LMNP efface les loyers via l’amortissement (BIC, hors plafond). Les deux sont hors plafond des niches et jouent sur des leviers différents — ils sont parfaitement complémentaires et cumulables sans limite.
→ Économie type : 3 000 à 8 000€/an (TMI 30%)
🥈 PER + Girardin — Le Doublé Puissant
Pour qui : TMI ≥ 30%, pic de revenus à effacer, tolérance au risque Girardin.
Le PER réduit le revenu imposable (hors plafond). Le Girardin réduit directement l’impôt (réduction one-shot, plafond 18 000€). Les deux leviers sont indépendants : déduction + réduction, sur deux plafonds séparés.
→ Économie type : 8 000 à 20 000€/an (TMI 41%)
🥉 PER + LMNP + Girardin — Le Triptyque
Pour qui : TMI ≥ 41%, patrimoine diversifié, stratégie multi-levier.
Trois enveloppes, trois mécanismes, trois plafonds indépendants. PER (déduction hors plafond) + LMNP (amortissement hors plafond) + Girardin (réduction 18 000€). C’est la stratégie maximale avant de passer au Malraux.
→ Économie type : 15 000 à 30 000€/an (TMI 41-45%)
💎 PER + LMNP + Malraux — L’Arsenal Complet
Pour qui : TMI 45%, patrimoine > 500 000€, niches saturées.
Le Malraux (réduction hors plafond, jusqu’à 120 000€ sur 4 ans) s’ajoute au PER et au LMNP — tous trois sont hors plafond. C’est la stratégie des professions libérales et dirigeants à très haut revenu.
→ Économie type : 25 000 à 50 000€/an (TMI 45%)
🏠 Denormandy + Déficit Foncier — Le Duo dans l’Ancien
Pour qui : investisseur dans l’ancien, commune éligible, TMI ≥ 30%.
La Denormandy offre une réduction (dans le plafond de 10 000€) sur les travaux. Le déficit foncier offre une déduction (hors plafond) sur les charges courantes. Les deux se cumulent sur le même bien — réduction + déduction simultanées.
→ Économie type : 5 000 à 12 000€/an
🤝 Crédits d’Impôt + Dons — L’Accessibilité
Pour qui : tout TMI, y compris 0% et 11%.
Emploi à domicile (50% de crédit) + garde d’enfant (50% de crédit) + dons (66-75% de réduction). Ces trois leviers fonctionnent même à TMI 0% (les crédits sont remboursables). C’est la stratégie de base, sans investissement immobilier.
→ Économie type : 2 000 à 6 000€/an
Quel Dispositif pour Quel Objectif ?
Partez de votre objectif, pas du dispositif.
| Objectif | Dispositif(s) recommandé(s) | Pourquoi |
|---|---|---|
| Réduire mon impôt rapidement | PER, Girardin | PER : déduction immédiate. Girardin : réduction one-shot dès l’année suivante. |
| Constituer un patrimoine immobilier | LMNP, Denormandy | LMNP : rendement + amortissement. Denormandy : ancien rénové + réduction. |
| Préparer ma retraite | PER, assurance vie | PER : capital bloqué jusqu’à la retraite, déduction immédiate. AV : épargne disponible, fiscalité allégée. |
| Transmettre à mes enfants | Assurance vie, donations | AV : 152 500€/bénéficiaire hors succession. Donation : 100 000€/enfant/15 ans. |
| Dépasser le plafond des niches | PER, LMNP, Malraux, déficit foncier | Tous sont hors plafond. C’est la seule voie au-delà de 10 000€ de réductions/crédits. |
| Défiscaliser sans investir | PER, dons, crédits d’impôt | PER : versement libre. Dons : immédiat. Emploi domicile/garde : dépenses du quotidien. |
| Effacer mes revenus fonciers | Déficit foncier, LMNP (si passage au meublé) | Déficit foncier : travaux sur bien nu. LMNP : basculer en meublé pour amortir. |
| Défiscaliser avec un petit budget | PER (dès 50€), dons, FCPI/FIP (dès 1 000€) | Pas besoin de 100 000€ pour commencer. PER et dons n’ont pas de minimum. |
Les Face-à-Face les Plus Demandés
Les comparaisons directes que nos lecteurs recherchent le plus.
PER vs Assurance Vie
Déduction à l’entrée vs fiscalité à la sortie. Deux logiques complémentaires.
LMNP Réel vs Micro-BIC
Amortissement vs abattement 50%. Le réel gagne presque toujours.
LMNP vs Location Nue
Meublé vs vide. Amortissement BIC vs revenus fonciers.
SCPI vs LMNP
Pierre-papier passive vs location directe active.
Pinel vs Denormandy
Neuf (fermé) vs ancien rénové (disponible).
Réduction vs Déduction
Comprendre la différence fondamentale entre les deux mécanismes.
Micro-Foncier vs Réel
30% d’abattement vs déduction des charges réelles.
SCI IR vs SCI IS
Transparence fiscale vs impôt sur les sociétés.
Denormandy vs Déficit Foncier
Réduction dans le plafond vs déduction hors plafond.
Questions Fréquentes sur le Choix d’un Dispositif
Les réponses aux questions les plus posées par nos lecteurs.
Quel est le meilleur dispositif de défiscalisation ?
Il n’y a pas de « meilleur » dispositif universel — c’est une question de profil. Pour la majorité des contribuables à TMI ≥ 30%, la combinaison PER + LMNP est le socle le plus efficace : les deux sont hors plafond des niches, jouent sur des leviers différents et sont cumulables. Le reste dépend de votre TMI, de votre budget et de vos objectifs.
Peut-on cumuler plusieurs dispositifs de défiscalisation ?
Oui, et c’est même recommandé. Les dispositifs hors plafond (PER, LMNP, déficit foncier, Malraux) sont cumulables sans restriction. Les dispositifs dans le plafond (Denormandy, FCPI, dons, crédits d’impôt) se cumulent entre eux, mais leur total est plafonné à 10 000€/an (18 000€ avec Girardin). La clé est de combiner des leviers de catégories différentes.
Quelle différence entre réduction et déduction d’impôt ?
La déduction réduit votre revenu imposable — l’économie dépend de votre TMI (5 000€ déduits × 30% = 1 500€). La réduction se soustrait directement de votre impôt — l’économie est fixe (5 000€ investis × 18% = 900€). Le crédit d’impôt est une réduction remboursable : si le crédit dépasse l’impôt, la différence vous est restituée. En savoir plus →
Comment savoir si mon plafond des niches est saturé ?
Additionnez toutes vos réductions et crédits d’impôt de l’année : emploi à domicile, garde d’enfant, Denormandy, FCPI/FIP, dons. Si le total approche ou dépasse 10 000€, votre plafond est saturé. Toute réduction supplémentaire dans le plafond sera perdue. Orientez-vous alors vers les dispositifs hors plafond : PER, LMNP, déficit foncier, Malraux.
Quel dispositif choisir pour un premier investissement ?
Pour un premier investissement de défiscalisation, commencez par le PER (aucun minimum, effet immédiat, hors plafond). Quand votre capacité d’épargne et d’emprunt le permet, ajoutez un LMNP (premier bien meublé à crédit). Les dons et les crédits d’impôt complètent sans effort. N’investissez dans les dispositifs plus complexes (Girardin, Malraux, SCPI fiscales) qu’une fois les bases en place.
Le PER est-il toujours le meilleur choix ?
Pas toujours. Le PER est très efficace à TMI ≥ 30% car l’économie est proportionnelle à la tranche. À TMI 11%, l’économie est faible (550€ pour 5 000€ versés). Et le capital est bloqué jusqu’à la retraite (sauf cas de déblocage). Si vous avez besoin de liquidité ou si votre TMI est basse, l’assurance vie ou les crédits d’impôt sont plus pertinents.
Choisir Ses Dispositifs : Ce Qu’il Faut Retenir
La défiscalisation n’est pas un dispositif — c’est une stratégie. La meilleure approche consiste à combiner des leviers de catégories différentes : une déduction hors plafond (PER), un amortissement hors plafond (LMNP), et une réduction dans ou hors plafond (Girardin, Malraux, dons) selon votre TMI et votre budget.
Commencez par le plus simple et le plus universel (PER + crédits d’impôt), montez en puissance vers l’immobilier (LMNP, Denormandy), puis diversifiez vers les dispositifs avancés (Girardin, Malraux, SCPI fiscales) quand votre patrimoine le justifie. Et n’oubliez jamais : la qualité de l’investissement passe avant l’avantage fiscal.
Avertissement : ImpotZero.com est un site d’information indépendant et ne fournit pas de conseil fiscal personnalisé. Les simulations et exemples chiffrés sont indicatifs et ne constituent en aucun cas une promesse de résultat. Consultez un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine pour un accompagnement adapté à votre situation.